Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом 8 настоящего Кодекса;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Комментарий к статье 138 ЖК РФ

Комментируемая статья определяет основные обязанности товарищества собственников жилья.

ЖК РФ возложил на ТСЖ следующие обязанности:

обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить, что устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества с учетом норм комментируемой статьи. Устав может предусматривать и иные обязанности ТСЖ, хотя и не предусмотренные ЖК РФ, но необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.

Другой комментарий к статье 138 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья определяет основные обязанности такого товарищества.

В частности, товарищество обязано обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом данного товарищества.

При этом в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то именно на товариществе лежит обязанность по осуществлению в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ, управления многоквартирным домом, т.е. по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, по решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Если же собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о внесении коммунальных платежей, содержании, текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность предусмотрена установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.

В свою очередь, надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.

3. Обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме и выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в товариществе обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекают из основной цели создания товарищества, а именно из совместного управления общим имуществом в таком доме и обеспечения его эксплуатации.

Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе по выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме. Также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивать контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора в целом возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст. 20 ЖК).

4. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товариществом собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, по оплате иных общих расходов (см. комментарий к ст. 137 ЖК).

5. Реализация предоставленных ЖК РФ товариществу собственников жилья прав в части определения товариществом условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью должна осуществляться с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Особенность обеспечения товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 44 - 48, 145 и 147 ЖК).

6. Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет в отношениях с третьими лицами законные интересы собственников помещений, связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из обеспечения совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.

7. В целях обеспечения прозрачности отношений, возникающих по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимаемых решений по управлению таким домом на товарищество собственников жилья возложена обязанность по ведению реестра членов товарищества, который должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 143 ЖК).

Поскольку текущее руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, соответственно законодателем обязанность по ведению реестра возложена на указанный орган управления товариществом (см. также комментарий к ст. 148 ЖК). При этом для реализации данной обязанности п. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов товарищества возложена корреспондирующая обязанность представлять правлению товарищества достоверные сведения о себе и своевременно информировать его об их изменении.

8. Учитывая предоставленные государственным жилищным инспекциям полномочия по проверке соблюдения требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг (см. также комментарий к ст. 20 ЖК), комментируемой статьей на товарищества собственников жилья дополнительно возложены обязанности по ежегодному (в течение первого квартала соответствующего года) направлению в указанные инспекции копий реестров членов товарищества, а также в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий устава товарищества, выписки из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

ОСНОВАНИЯ для обжалования ТСЖ

Товарищество не исполняет своих обязанностей управляющей организации

А. Со стороны ТСЖ нарушены требования ст. 162 ЖК РФ, пп 2-3 ст. 138 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных Пост. Прав. России №491

Согласно п.16 (литер “б”) Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства России №491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путем членства собственников помещений в указанных организациях и путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

За уклонении ТСЖ от заключения договора управления установлен состав административного правонарушения - ст.14.4. КоАП РФ "… оказание населению услуг … с нарушением установленных законодательством РФ требований".

Б. Со стороны ТСЖ нарушены требования Правил, утв. Пост Прав. РФ №354, и пп.1-3 ст. 138 ЖК РФ

Товарищество не исполняет требования "Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. Постановлением Правительства РФ № 354, в пунктах 6,7,9 которых указано:

"Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора. .."

"Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами..."

"Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом … органом управления товарищества собственников жилья …для управления многоквартирным домом»

Согласно ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами. При отсутствии договоров невозможно оплатить услуги «в соответствии с договором», мало того в отсутствии договоров не возможно квалифицировать действия по оказанию жилищных или коммунальных благ в качестве услуг.

В. Со стороны нарушены требования Правил, утв. Пост. Прав. №416, и пп.1-3 ст. 138 ЖК РФ

Согласно Стандартов организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания
(раздел II Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 416, пункт 4, подпункт “д”, дефис 6) требуется заключение с собственниками помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг

Несмотря на указанные требования, ТСЖ уклоняется от предоставления условий предоставления коммунальных услуг собственникам

Г. Со стороны ТСЖ нарушены требований ст. 4 закона №261-ФЗ и п.1 ст. 138 ЖК РФ

Согласно ст.4 Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности..." к числу принципов, на которых основано правовое регулирование в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности отнесены, в частности, поддержка и стимулирование энергосбережения и повышения энергетической эффективности (пункт 2); использование энергетических ресурсов с учетом.... производственно-технологических...условий. Это предопределяет необходимость стимулировать собственников дома к устранению энергопотерь (пункт 5).

Никаких мер по стимулированию собственников к экономии тепла со стороны ТСЖ не принято. В доме не было проведено обязательного энергетического обследования. Никакой поддержки энергетической эффективности наше ТСЖ не проводит. Это удорожает стоимость обслуживания помещений.

За нарушение требований в области энергосбережения установлена ответственность по с т. 19.6 (ч.8) КоАП РФ и ст. 7.22 КоАП РФ (правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений)

Д. Со стороны ТСЖ нарушено требования закона об открытости информации ч.10 ст. 161, п.1 ст. 138 ЖК РФ и Правил, утвержденных Пост. Прав. РФ №731

Согласно ч.1 ст. 143.1 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ.

Согласно ч.10 ст. 161 ЖК РФ « Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ”.

Однако ТСЖ не обеспечивает свободного доступа к информации об основных показателях его финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и работах по содержанию общего имущества, об условиях их оказания, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы

За уклонение ТСЖ от исполнения требований законодательства о раскрытии информации организация подлежит привлечению к административно-правовой ответственности по ст. 7.23.1 КоАП РФ

Е. Со стороны ТСЖ нарушено требования закона 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов …»

Управляющая организация вправе предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме исключительно при условии, что за свой она приобретает для этого коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций. Именно так (буквально) записано в п.17 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", в соответствии с которым потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, ….. в многоквартирных домах являются управляющие компании многоквартирных домов (за исключением установленных законодательством), которые приобретают коммунальные ресурсы.

Эта позиция нашла отражение в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 марта 2007 г. (вопрос 26) и в письме Министерства регионального развития РФ от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 «О разъяснении правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах».

Правовые последствия неисполнения ТСЖ обязанностей управляющей организации

Ж. Из ч.4 ст.131 и ч.4 ст.20 ЖК РФ следует, что ф акт выбора способа управления не является достаточным условием для выставления со стороны выбранной управляющей организации или ТСЖ требований на оплату оказываемых ей услуг – необходимы дополнительные шаги в доказательство реализации способа управления, в частности, заключения договора управления. Договор управления является доказательством определенного вида. Поскольку ТСЖ договора управления с собственниками не заключило, тем самым доказано, что способ управления домом не реализован.

З . Собственники помещений, н е являющиеся членами товарищества, согласно ч.6 ст. 155 ЖК РФ обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами , заключенными с товариществом собственников жилья. Поскольку невозможно вносить плату в соответствие с несуществующими договорами возникает ситуация просрочки кредитора. В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

И. Если ТСЖ получает денежные средства за работу по управлению домом, но не исполняет требования закона и подзаконных актов, то тем самым он подталкивает заказчика (потребителя) жилищно-коммунальных услуг к защите своих нарушенных прав. Не прибегая к судебной защите, граждане вправе в порядке самозащиты права (ст. 14 ГК РФ) приостановить оплату по счетам до устранения нарушений закона со стороны управляющей организации.

К. Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные Постановлением Правительства №416 , требуют отражения в договорах управления «контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества »



Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ также предусмотрена необходимость включения в договор управления “порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления”

Отказ от заключения договора управляния наряду с полным сокрытием информации о финансовой деятельности лишает собственников помещений, меня в частности, возможности контроля зафинансовыми потоками. Есть основания полагать, что это делается целенаправленно для создания благоприятных условия совершения экономических преступлений

Жилищное законодательство не допускает ограничений прав граждан по желанию организаций:

"жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны стран

Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
(п. 9 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
(п. 10 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 138

1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья определяет основные обязанности такого товарищества.
В частности, товарищество обязано обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.
2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом данного товарищества.
При этом в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то именно на товариществе лежит обязанность по осуществлению в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ, управления многоквартирным домом, т.е. по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, по решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Если же собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о внесении коммунальных платежей, содержании, текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность предусмотрена установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.
В свою очередь, надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.
3. Обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме и выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в товариществе обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекают из основной цели создания товарищества, а именно из совместного управления общим имуществом в таком доме и обеспечения его эксплуатации.
Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе по выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме. Также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивать контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора в целом возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст. 20 ЖК).
4. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товариществом собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, по оплате иных общих расходов (см. комментарий к ст. 137 ЖК).
5. Реализация предоставленных ЖК РФ товариществу собственников жилья прав в части определения товариществом условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью должна осуществляться с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Особенность обеспечения товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 44 - 48, 145 и 147 ЖК).
6. Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет в отношениях с третьими лицами законные интересы собственников помещений, связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из обеспечения совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.
7. В целях обеспечения прозрачности отношений, возникающих по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимаемых решений по управлению таким домом на товарищество собственников жилья возложена обязанность по ведению реестра членов товарищества, который должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 143 ЖК).
Поскольку текущее руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, соответственно законодателем обязанность по ведению реестра возложена на указанный орган управления товариществом (см. также комментарий к ст. 148 ЖК). При этом для реализации данной обязанности п. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов товарищества возложена корреспондирующая обязанность представлять правлению товарищества достоверные сведения о себе и своевременно информировать его об их изменении.
8. Учитывая предоставленные государственным жилищным инспекциям полномочия по проверке соблюдения требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг (см. также комментарий к ст. 20 ЖК), комментируемой статьей на товарищества собственников жилья дополнительно возложены обязанности по ежегодному (в течение первого квартала соответствующего года) направлению в указанные инспекции копий реестров членов товарищества, а также в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий устава товарищества, выписки из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

СТ 138 ЖК РФ .

Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных
законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом
VIII настоящего Кодекса;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в
многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме
обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии
с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения
общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих
лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством
пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или
препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме,
связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими
лицами;
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года
направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации,
указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с
момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные
председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава
товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о
внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества
и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Комментарий к Ст. 138 Жилищного кодекса РФ

1), 2), 3), 4), 5), 6), 7), 8) Некоторые обязанности товарищества собственников жилья непосредственно вытекают и из ст. 137 Кодекса "Права товарищества собственников жилья".

В частности, товарищество имеет не только право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оно (товарищество) обязано заниматься этими вопросами непосредственно.

Определение сметы доходов и расходов составляет одну из важнейших обязанностей товарищества, вытекающих из его устава.

Установление на основе принятой сметы доходов и расходов на год - это не столько право, сколько одна из важнейших обязанностей товарищества.

Заключение договоров по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказанию коммунальных услуг следует рассматривать прежде всего как обязанности товарищества.

По правилам юридической конструкции формирования субъективных прав и обязанностей в нормах права, как представляется, необходимо руководствоваться теоретическими положениями:

а) в тех случаях, когда необходимые для нормального развития правоотношения действия субъекта можно рассматривать как с точки зрения правомочия, так и обязанности - это, по существу, есть обязанность лица.

Обратим внимание на выражение: "право заключать договоры по содержанию и ремонту". Разве это только право товарищества, а обязанностей по заключению такого договора нет?

Поэтому в данном случае эти выражения составляют обязанность товарищества; но относительно контрагента по заключенному договору эта обязанность предполагает право требования.

Суть правоотношения: если один субъект имеет право, то на другого возлагается обязанность;

б) в ситуациях, когда предоставленное законодательным актом, конкретной нормой правомочие невозможно представить себе и как обязанность - это есть только право (правомочие).

Следует обратить внимание на п. 5 ч. 1 ст. 137 Кодекса: "Право пользоваться предоставляемыми банками кредитом...". Можно ли рассматривать это правомочие и как обязанность? В том смысле: "товарищество обязано пользоваться кредитом". Очевидно, что нет. Если товариществу нужны денежные средства и оно располагает способами обеспечения исполнения, то оно получит кредит. Когда нет необходимости в них - управится своими средствами.

То есть это выражение образует "право", только правомочие товарищества.

В будущем при совершенствовании, переработке ряда статей Кодекса следовало бы обратить внимание на эти обстоятельства.

В управление Роспотребнадзора по ТО поступают жалобы потребителей -собственников жилых помещений, проживающих в многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, но не являющихся членами товариществ на то, что правление ТСЖ не заключает с ними договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, ст. 137 ЖК РФпредусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Также крайне важны нормы п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.

Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы. Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках. Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ, как правило, считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.

Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135 , п. 1 На основании выше изложенного, следует, что гораздо больший интерес в заключение договора на предоставления ЖКУ может (и должен) иметь собственник помещения, поскольку такой договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя. Кроме того сторонами по договору могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязательств.