В нашей стране владение квадратными метрами всегда ценилось очень высоко — вот почему выгодно инвестировать в недвижимость. Причины этого: ее высокая ликвидность и невысокие риски, постоянный спрос на жилые и коммерческие помещения.

С целью повышения эффективности вложений стоит выбирать недвижимость в крупных городах, где она постоянно растет в цене. При нехватке средств на коммерческий вариант, хорошим вложением будет покупка квартиры, которая достаточно быстро начинает приносить доход.

Распространено мнение, что инвестировать в коммерческую недвижимость, равно как и в жилую,– хороший вариант вложений. Акцент при этом делается на том, что она всегда дорожает, что делает вложения в квадратные метры безрисковым вариантом инвестиций. Но, как и любой финансовый инструмент, этот вариант имеет свою специфику, а также достоинства и недостатки.

Одна из характерных черт: при выборе этого вида инвестирования необходимо иметь достаточный первоначальный капитал для покупки. Однако, есть выход из ситуации – это инвестирование на начальных этапах строительства (или котлована, как говорят). Обычно недвижимость по мере того как строится дом увеличивается в цене. Поэтому можно будет как сдать новостройку по привлекательной цене, так и продать после сдачи дома, заработав на разнице от покупки.

Почему выгодно инвестировать в недвижимость:

• стабильная прибыль . Сдаете ли вы ее в аренду, используете для ведения собственного бизнеса или решили продать – все эти операции принесут доход. В отличие от тех же акций, к примеру, доходность по которым никто не обещает (не рассматриваем спекулятивные действия с ними);
• у нее есть некая антиинфляционная устойчивость , потому что со временем рост спроса повышает цены на все, в том числе на материалы для строительства и сами квартиры. Этот показатель является неким щитом, который оберегает портфель инвестора от инфляции. К примеру, проценты, получаемые по депозитам в банках, теряют часть своей покупательской способности, часто даже не догоняя действительную инфляцию.

Азбука инвестирования в недвижимость подразумевает изучение не только плюсов, но и проблем, которые возникают при этом:

• как правило, это долгосрочные инвестиции. Из-за этого очень проблематичным является прогнозирование поведения рынка на краткосрочном отрезке времени. В этом плане фондовый рынок имеет преимущества, где достаточно легко можно спрогнозировать поведение рынка, учитывая, к примеру, новости либо фундаментальные условия;
• не всем по карману данный вид вложений: сразу либо за короткий отрезок времени надо выложить довольно большую сумму;
• недвижимость, несмотря на всю ее привлекательность, недостаточно ликвидна в сравнении с теми же акциями, к примеру. В случае острой надобности вам вряд ли удастся продать квадратные метры по желаемой цене. Либо вы будете ждать очень долго, либо придется снизить цену, чтобы продать;
• этот вид инвестиций требует постоянного контроля и определенных издержек по время строительства и эксплуатации объекта;
• не исключен момент мошенничества с недвижимостью.

Важно! Обучение по инвестированию в недвижимость происходит в процессе инвестиционной деятельности. Поэтому со временем придет опыт, понимание тонкостей рынка и, как следствие, прирост доходов.

Поэтому подскажем, как правильно инвестировать в недвижимость: надо взвесить все «за» и «против», объективно подойти к анализу ситуации, своим возможностям и лишь затем вынести взвешенное решение.

Диверсифицируем портфель

Как и любой другой элемент финансового рынка, инструменты для инвестирования в недвижимость необходимо диверсифицировать.

Исходя из этого, портфель будет состоять из:

1. Жилой недвижимости. Здесь все понятно: приобрести квартиру и сдавать ее в аренду. Несмотря на то, что арендная плата за коммерческую недвижимость всегда выше, спрос на квартиры есть всегда в отличие от спроса на офисы или производственные площадки. Поэтому всегда будет возможность сдать квартиру по оптимальной стоимости.
2. Новостроек, причем, на стадии строительства. После сдачи дома квартиру можно будет также сдавать или продать, но уже по более высокой цене. Стоит заметить, правда, что в последнее время участились случаи мошенничества, да и сложная экономическая ситуация может не дать закончить строительство.
3. Торговой. Идеально – иметь несколько тысяч квадратных метров такой недвижимости и получать с нее хороший доход, потому что ее аренда выше, чем квартиры. Правда есть одно существенное но: этот вариант инвестиций очень дорогой.
4. Зарубежной недвижимости (см. ). Данный вид инвестиций набирает популярность ввиду своей привлекательности. Можно отдыхать самому, а потом сдавать. Правда, необходимо изучить законодательство страны, где хотите приобретать недвижимость, чтобы понять расходы на ее содержание.

Важно! Один из вариантов инвестиций за рубеж – покупка апартаментов в Болгарии. Преимущества в инвестирование недвижимости в Болгарии: большое количество вариантов, доступная цена, невысокие издержки на содержание, приятный климат, схожий менталитет.

1. Коммерческой. Это будут склады, производственные площадки или офисы.

Вышеперечисленное также можно назвать — основные направления инвестирования средств в недвижимость.

Ищем выгоды

В какую недвижимость выгоднее инвестировать – самый первый вопрос инвестора.

Если обращать внимание на жилую, то лучше приобретать небольшую квартиру для последующей сдачи в аренду. И оптимально, чтобы это был большой город, где и спрос на аренду выше, и стоимость квартир растет. Это позволит при необходимости быстро ее продать.

Выбирая коммерческую недвижимость, все еще популярен «стрит-ритейл» — помещения на первых этажах жилых зданий. Квартиру переводят в нежилое помещение и сдают в аренду под магазин или предприятие сферы услуг.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать, покажет следующий пример.

Доходность от сдачи рассчитывается так: Прибыль за год = чистый доход за год / цена квартиры на текущую дату * 100 %

Например, покупаете «однушку» в Санкт-Петербуге и сдаете ее. Примерно стоимость квартиры = 3,2 млн. руб. Порядка 100 тыс. руб. уйдет на небольшой ремонт.

Сдавать предполагается за 25 тыс. руб. с коммунальными платежами.

Прибыль от арендаторов = 25 тыс. * 12 мес. = 300 тыс. руб.

10 % примем как непредвиденные расходы.

Чистый доход за год составит 300 тыс. – 30 тыс. = 270 тыс. руб.

Доходность от вложений = 270 000 / 3 300 000 * 100 = 8,1 %.

Конечно, цифры спорные, но в этом случае лучше быть скептиком, нежели оптимистом. Главное, понять, как лучше инвестировать в недвижимость.

Как все сделать правильно

С выгодой инвестиций определились. Остается определиться, как инвестировать в недвижимость, какие шаги предпринять:

1. Выберите объект инвестиции. Определите его точную стоимость и возможные расходы на подготовку объекта (если будете сдавать).
2. Изучите законодательство, касающееся недвижимости. К примеру, при переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласовать большое количество формальностей и получить определенные бумаги.
3. Выберите способ покупки: если у вас есть вся сумма – прекрасно. Если нет, не отчаивайтесь — инвестировать в недвижимость без денег реально, но уровень дохода при этом снизится. Вам поможет ипотека, проценты по которой можете получать от арендатора. В этом случае доход от инвестиций вы начнете получать, когда погасите долг перед банком.
4. Еще раз все взвесьте и проанализируйте.
5. Найдите грамотного риелтора и совершите сделку.
6. Подготовьте объект к сдаче. Запустите процесс.

Это основные пункты, через которые вам предстоит пройти. Главное, выберите тот вид недвижимости, который подходит вам как по характеру, так и материально.

Важно! Важный момент – налоги. Каждое физическое лицо, сдающее находящуюся в собственности недвижимость, обязан платить подоходный налог (13 %). Для целей сдачи необязательно оформлять ИП, просто раз в год следует сдавать декларацию.

Выводы

Если есть опыт в инвестициях и необходимая сумма – данный вид вложений вам подходит. Инвестировать в недвижимость без денег и без отсутствия минимального опыта подобной деятельности лучше не стоит, велик шанс потерять средства. Начните с другого вида инвестиций, приумножьте свой капитал, накопите опыт, а потом выходите на новый уровень: обучение инвестированию в недвижимость будет проходить по мере накопления опыта и в процессе самого инвестирования.

Успешных инвестиций и новых побед!

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестировать деньги в жилую недвижимость – это выгодные вложения. Так как недвижимость всегда пользуется спросом. Благодаря такому способу вложения денег через некоторое время можно получить хорошую и большую сумму денег. Кроме того таким способом можно уберечь свои средства от инфляции и постоянно получать хороший доход.

Если сравнивать такой способ инвестирования с вложением в акции, то он менее рискованный. Этот способ инвестирования средств так хорош из-за того, что недвижимость востребована. Особенно в крупных городах. И из-за этого ее стоимость возрастает с каждым годом. Стоит отметить, что чем больше населенный пункт и развитее, тем дороже в нм можно приобрести объект недвижимости. Популярнее и прибыльнее всего считается торговая недвижимость. Но из-за своей высокой цены ее покупают не так часто. Как жилую недвижимость. Для того чтобы недвижимости принесла хороший доход ее нужно покупать только от добросовестных и проверенных застройщиков, а также знакомиться с планировкой квартиры и расположением дома. Так как именно на эти особенности обращают внимание многие покупатели недвижимости. Спрос возрастает на однокомнатные квартиры, так как они покупаются и сдаются чаще всего.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Преимущества инвестирования в жилую недвижимость будут описаны ниже:

· Инвестор смоет получать доход от того, что недвижимость будет расти в цене. А такая тенденция в развитии будет наблюдаться всегда, вниз опускаться стоимость ан недвижимость точно не станет. Это касается и сдачи ее в аренду.

· Риски при инвестировании в недвижимость можно свести к минимуму. Даже если из-за каких-то обстоятельств она будет понижаться в цене, что случается крайне редко, ее можно будет сдавать в аренду.

· Со своей квартиры или иного помещения можно получить еще более высокий доход. Ведь можно улучшить помещение, сделав там ремонт или перепланировку. Если речь идет об отдельном доме, то там можно сделать пристрой или благоустроить земельный участок и придомовые постройки, типа бани, гаража, сарая. Если правильно подойти к этому вопросу, то можно недвижимость продать в разы дороже, нежели вы ее приобретали.

· Во время инвестирования в недвижимость можно использовать ипотечное кредитование. Некоторыми банками разработаны программы, позволяющие брать ипотеки на коммерческие помещения. Например, если человек хочет инвестировать свои средства в недвижимость, но не хватает денег, то можно оформить ипотеку. Но стоит отметить, что данные процедуры не получится осуществить на валютном или фондовом рынке.

· Даже если в экономике страны наблюдаются какие-то изменения, а это происходит часто, что на рынок недвижимости это практически не отражается. Или отражается, но очень поздно. Например, если понижается цена на акции, то это не касается никак изменения цены на недвижимые объекты. И поэтому благоразумным будет следующий шаг, во время изменения экономического состояния страны продать недвижимость.

Недостатки преимущества в недвижимость

К минусам инвестирования в недвижимость можно отнести следующие особенности:

· Высокий ценовой порог, который пускает на рынок недвижимости. Для того чтобы начать инвестировать земельный участок должно быть не менее пятиста тысяч, и одного миллиона рублей для жилой недвижимости.

· Не стоит инвестировать недвижимость, когда она еще строится. Так как инвестор теряет много времени, пока достроится объект и сдастся. Тем самым он теряет свои средства.

· Имеются некоторые затруднения, с которыми могут столкнуться люди при совершении сделок недвижимости. Например, если чтобы купить валюту придется потратить не более получаса, то для покупки недвижимости нужно собрать большой пакет документов.

· Низкая ликвидность обуславливается тем, что очень редко удается продать недвижимость за короткий срок. Эта проблема легко обуславливается тем, что высокая цена на недвижимость, и не каждый человек будет готов быстро принимать решения по покупке такого дорогостоящего объекта. Так же ликвидность актуальна из-за длительного оформления документов.

· Рынок недвижимости очень часто подвержен переменам. Поэтому инвестор должен знать, что цена его активов за небольшой промежуток времени может изменяться. Но если речь идет о длительном периоде времени, то, как показывает практика, то стоимость недвижимого объекта будет только повышаться. Именно поэтому инвестировать в недвижимость следует лишь на длительный срок.

Как правильно выбрать недвижимость

Для того чтобы получать хороший доход нужно правильно выбирать объект недвижимости. О том, как это лучше делать будет описано ниже. Как говорилось выше, то для того чтобы добиться высокого дохода вклады должны быть долгосрочными. Также стоит отметить что если недвижимый объект стоит более одного миллиона рублей, а инвестор располагает им менее трех лет, то он должен регулярно выплачивать налог равный тринадцати процентам.

При выборе недвижимости нужно обратить свое внимание на следующие особенности:

· район и территория где располагается объект, должен быть хорошо развитым;

· дефицит должен быть относительным;

· востребованная недвижимость, речь идет об однокомнатных и двухкомнатных квартирах, предпочтительно в новостройках;

· юридическая поддержка всех сделок.

Методы инвестирования в недвижимость

Существует несколько методов и способов инвестирования недвижимость. О них будет описано ниже. Выше уже упоминалось об инвестировании на стадии строительства. Этот метод предусматривает получение прибыли, но только не сразу. Реализуется этот метод следующим способом: покупается объект, завершается его строительство, человек может продать свою недвижимость разы дороже получить доход. Но он теряет время на строительство недвижимости, поэтому этот способ имеет как плюсы, так и минусы.

Но в таком случае высоки риски, например, из-за кризиса дом может не достроиться или очень часто случается ситуация, когда из-за природных изменений дома рушатся. Также к минусам можно отнести и то, что придется долго ожидать прибыль. Но больше всего опасность заключается в том, что вы можете потерять вложенные средства. Именно поэтому к выбору объекта нужно подойти ответственно и выбирать стоит только проверенного застройщика. Перед покупкой нужно ознакомиться с имиджем компании застройщика, узнать о том, сколько времени работает компания, сколько объектов они успели сдать, как долго строят один дом.

Выгодно сочетать методы инвестирования, например, поступить следующим образом:

1. Вложить деньги в строящееся здание;

2. сдавать его в аренду;

3. Выгодно продать.

Можно купить квартиру на первичном рынке, но только стоит внимательно изучить сан ли дом и закончено ли строительство. Стоит отметить что квартира будет стоить дешевле до того момента когда ее полностью сдадут, поэтому если вам не атк срочно заселение то лучше покупать объект до того как дом полностью сдадут.

Когда сдается дом, то в первую очередь дорожают двухкомнатные квартиры, потом однокомнатные и только потом трехкомнатные. То есть выгоднее будет инвестировать свои деньги в трешки, которые еще не до конца достроены недели в четырехкомнатные квартиры.

Самым распространенным и не рискованным вариантом считается покупка квартир на вторичном рынке. Кроме того этот способ приобретения недвижимости очень прост, и совершить их может каждый человек, даже тот, который не имеет никакого отношения к сфере бизнеса. Очень часто люди покупают квартиры, а потом сдают их в аренду.

Для того чтобы за аренду своей квартиры запросить как можно больше нужно выбирать хорошие районы квартиры с удобной планировкой и нормальны ремонтом. Для того чтобы сильно не вкладываться в это. Возможность потерять свои средства при данном варианте отсутствует. Но такой вариант имеет отрицательные стороны:

· Нужно принимать участие в ремонте самостоятельно, так как работать со строителями будет затратно;

· заниматься поиском квартирантов тоже придется самому, но это не такой слоны процесс.

Известны способы инвестирования в недвижимость с оформлением ипотеки. Такой вариант очень популярен на сегодняшний день. Но только для того чтобы приобрести квартиру нудны первоначальные вложения, и опыт чтобы подобрать хорошую квартиру которая послужит источником дохода.

При инвестировании недвижимости нужно учитывать следующие моменты:

· Стоит отметить, что выгодными проектами читаются те, которые имеют перспективы развития. Например, отличаются дизайнерской планировкой;

· Лучше всего вкладывать свои средства в объект в центре города иди с хорошей транспортной развязкой;

· Можно покупать землю для строительства;

· Покупать и продавать земельные участки можно, только если они прошли все стали учета;

· Соглашения заключаются в письменной форме и должны быть подписаны обеими сторонами.

Инвестирование в российскую недвижимость

Если говорить об инвестировании недвижимости в России. То лучше предпочтение отдавать крупным городам, так как в небольших населенных пунктах недвижимость мало стоит, и все жители зависят от своих зарплат. А то есть, продать выгодно вам недвижимость не удастся. Ведь зачастую в таких населенных пунктах имеется пара предприятий, где трудится все село, за низкую зарплату, и о покупки квартиры, они даже не думают.

Стоит быть внимательным и не совершать сделки в период кризиса, так как она может сильно измениться.

Лучше всего приобретать недвижимость в таких крупных городах как Санкт-Петербург, Пермь, Москва, Омск, Казань, Красноярск, Самара. Более выгодным считается приобретение коттеджей, в этих же населенных пунктах.

Наверняка многие из нас мечтают стать инвесторами, вот только не знают с какой области начать. Интересно, куда можно инвестировать? А что, если я начну инвестировать в строительство и недвижимость, что нужно знать на начальном этапе, какие плюсы и минусы? Как начать инвестировать?

Рассмотрим все это подробней.

Куда инвестировать?

На самом деле инвестировать свои личные сбережения можно во что угодно. Главное – чтобы инвестиции давали прибыль.

На сегодня, наши граждане инвестируют средства в таких направлениях как:

• Пенсионные Фонды и в накопительное страхование – этот способ не весьма удобен, поскольку прибыли, как таковой в этом нет. Единственный положительный аспект в этом инвестировании – увеличение размера своей пенсии в дальнейшем;
• Драгоценные металлы. Известно, что золото и прочие драгоценные металлы ежегодно растут в цене, и от этого некуда не денешься. Многие наши граждане приобретают золото с той целью, что в будущем его можно будет сдать по цене в 2 или 3 раза больше той суммы, за которые они покупались;
• Недвижимость. На сегодня это инвестирования является наиболее популярной. По статистике, порядка 60% граждан , которые занимаются либо же собираются заниматься инвестированием – предпочитают именно эту сферу;
• В покупку акций крупных компаний. Приобретая акции каких-либо крупных компаний можно ежегодно получать за них дивиденды. Однако сейчас непростая экономическая ситуация и не факт, что завтра компания обанкротиться и все акции будут стоить копейки;
• Приобретают готовый бизнес. Этот вид инвестирования отлично подойдет для предприимчивых людей. Но проблема в том, что здесь необходимо регулярно вложение средств, дабы иметь конкурентоспособную фирму иначе она обречена на провал;
• Разрабатывают собственные интернет-проекты. Далеко не каждый человек знает обо всех тонкостях интернет-маркетинга, который крайне важен для разработки своих проектов с целью получения прибыли. Для того чтобы инвестировать в этот бизнес, а затем получать доход, обязательно нужно иметь высокий уровень знаний.

Статистика. В 2016 году уровень инвестирования в недвижимость немного снизился (порядка 15-29%), Это связано с нестабильной экономической ситуацией, которая сложилась из-за разногласий 2 стран (Америки и России) и как следствие – ценовыми скачками на недвижимость.

Инвестирование в себя — что это?

Порядка 5% всех граждан принимают решение инвестировать в себя. Под этим подразумевается инвестиции в таком направлении, как:

• здоровье;
• внешность;
• личностный рост.

Если говорить о здоровье, то эта часть является дополнением к внешности. Отличное здоровье является залогом красоты, счастья и увеличение производительности. Представим ситуацию, когда человек работает по 12 часов в офисе за компьютером.

Он зарабатывает неплохие деньги, вот только что с ним произойдет спустя 2 года после непрерывной работы? Наверняка у него появятся проблемы со спиной и со зрением.

По большому счету прохождение обследований в клиниках, при необходимости профилактические процедуры и являются инвестициями в себя.

Внешность – является неотъемлемой частью успеха. По д этим подразумевается:

• занятия в спортзалах;
• посещение парикмахерских и прочее.

Общепринятый факт, что человеку с прекрасной внешностью удается добиться успехов в большинстве случаев, нежели тому, кто игнорирует уход за своим телом.

Говоря о личностном росте, подразумевается прохождение каких-либо курсов, обучение новой профессии, повышение квалификации и так далее. Простыми словами посещение любых занятий, которые позволяют получить обширные знания в той или иной области. Это позволит в конечном итоге достичь высот в карьере.

Плюсы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость во все времени считались прибыльным делом. Но какие же плюсы в этом? Рассмотрим каждый из них по отдельности.

1. Надежность

Недвижимость во все времена было и будет надежным видом инвестирования. Вероятность того, что она обесценится, равняется практически нулю.

2. Перспектива

При инвестировании чего-либо необходимо всегда думать наперед. К примеру, если покупаются акции либо же готовый бизнес, то невозможно предугадать что может произойти завтра – возможно ценные бумаги обесценятся, а новые законы в сфере бизнеса поставят его в такое положение, при котором дальше вести предпринимательскую деятельность будет попросту невозможно.

Примером этому является текущая экономическая ситуация, при которой даже крупные банки и компании не могут удержаться “на плаву”, и вынуждены закрываться, а что говорить уже о малом или среднем бизнесе.

Если говорить о недвижимости – то в перспективе (ближайшие несколько лет) ее стоимость может только увеличиться, тем самым автоматически увеличивается доход его полноправного владельца. Для наглядного примера, возьмем динамику роста недвижимости за последние годы:

Он нашел семью, которая готова проживать в этой квартире за 20 000 рублей в месяц и пи этом оплачивать дополнительно все коммунальные услуги.

Таким образом, за 12,5 лет (3 миллиона/240 000) он полностью окупить свою квартиру и сможет получать исключительно чистую прибыль.

А теперь учтем тот факт, что ежегодно цены на аренду растут и, к примеру, начиная со второго года, он получает за квартиру ежемесячно не 20 тысяч, а 25 000. Тогда получается 25тыс. рублей х 12 = 300 тысяч рублей в год пассивный доход и при этом недвижимость окупиться в разы быстрее, примерно за 10 лет .

4. Возможность покупки за бесценок

Не нужно сразу думать о том, что это преимущество связано с глобальным падением цен на недвижимости. Нет, это не так и сейчас рассмотрим пример.

Представим ситуацию, когда в конкретном районе города была закрыта фабрика либо же завод. Цены в этом районе на недвижимость естественно временно пойдут на спад, поскольку “работы нет”, “жить не за что” и прочие разговоры местных жителей заставят многих перебираться в другой район, либо же вовсе в другой город.

Они находят работу, и чтобы быстро переехать продают квартиру за 1 миллион рублей (при рыночной цене в 2 миллиона). Человек покупает такую квартиру, и после того, как пройдет так называемый синдром “лихорадки цен на недвижимость” в этом районе, цены вновь пойдут вверх и таким образ можно заработать на пустом месте минимум 100% от суммы, за которую была приобретена недвижимость.

5. Инвестирование с целью перепродажи

Это преимущество чем-то похоже на перспективное преимущество., но при этом прибыль здесь можно получит уже спустя месяц или 2.

Предположим, что человек нашел квартиру “по дешевке” и купил за 2 миллиона рублей, в то время как такая же стоит в этом районе от 3 и больше. Конечно, дешевая квартира будет в грустном состоянии. Но потратив каких-то полмиллиона рублей на ремонт, можно продать ее уже за 3-4 миллиона, и тем самым за несколько месяцев заработать от 1 и больше миллионов рублей.

Минусы инвестиций в недвижимость

Как и в любом другом виде инвестирования, в этой также существуют свои недостатки.

Рассмотрим их.

1. Экономические риски

Этот недостаток заключается в малой ликвидности. Простыми словами, если в стране тяжелая экономическая ситуация, то многие не спешат покупать недвижимость и оставляют этот вопрос открытым до “лучших времен”.

По большому счету, этот недостаток относится к тем гражданам, которые покупают недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи. К примеру, согласно статистике, за последние несколько лет уровень продаж недвижимости в России снизился на 60% . Это связано с такими факторами, как:

• закрытие многие предприятий;
• снижение уровня заработной платы;
• первоочередной задачей граждан сохранить свой бюджет.

2. Возможные затраты

Представим ситуацию, когда человек приобрел недвижимость, сделал в ней ремонт и не может сдать в аренду. По этой причине он вынужден самостоятельно ежемесячно со своего “кармана” оплачивать все коммунальные услуги, тем самым неся расходы. В этом и заключается недостаток. Единственным решением этого вопроса является сдача ее в аренду.

3. Политический аспект

Ни для кого не секрет, что ежемесячно в Госдуме принимается множество законопроектов, которые несут за собой какие-либо ограничение либо же поправки в тех или иных законах.

Представим ситуацию, когда человек купил недвижимость с целью сдачи ее в аренду, но в скорее политики приняли законопроект, который регулирует вопрос о максимальном размере арендной платы. Что в этом случае?

В такой ситуации человек не то, чтобы теряет свой капитал, а просто теряет разницу между своей установленной платой и той, которая максимально допустима по законодательству РФ.

К примеру, депутаты приняли законопроект, согласно которому территориальные органы самоуправления должны утвердить в своих регионах максимальную цену за аренду недвижимости. Человек до законопроекта сдавал квартиру за 20 000 рублей, а максимальный порог составляет 15 000 рублей. В этом случае, ежемесячный убыток составляет 5000 рублей.

4. Финансовая часть при ипотеке

Представьте ситуацию, когда недвижимость была приобретена по ипотечному кредиту. Сделка с банком была оформлена, деньги получены, и вдруг цены на недвижимость стали “лихорадить”.

В этот момент практически все банки начинают требовать , чтобы избежать возможных рисков (кстати, досрочное погашение ипотеки может быть прописано в договоре при падении цен).

Хорошо, если у заемщика есть средства чтобы выплатить заем , а если нет? В таком случае квартиру либо дом придется отдать банку в счет погашения кредита.

По этой причине этот недостаток является наиболее существенным, когда можно потерять свои инвестиции.

5. Налоги

В том случае, если инвестор собирается заниматься перепродажей квартиры, ему необходимо быть готовым к тому, что за продажу квартиры необходимо платить с каждого миллиона рублей.

К примеру, человек продал квартиру за 3 миллиона рублей, соответственно, 360 тысяч нужно отдать государству.

Но налоги платить нужно не всем. Согласно законодательству РФ, налоги на продажу имущества распространяется на тех, кто продал недвижимость, которой пользовался меньше 3 лет.

Как инвестировать при малом капитале, например, как вложить 500 тыс. руб.?

Многие начинающие инвесторы не знают, в какую недвижимость можно вложить небольшие средства.

В том случае, если, к примеру, у человека есть 500 тысяч рублей , он может:

• купить машиноместо;
• приобрести гараж.

Для реализации первого или второго варианта этой суммы будет вполне достаточно на начальном этапе.

Но при этом, сразу нужно обращать внимание на то, что прибыль будет небольшая.

К примеру, Грибинюк купил машиноместо в подземном паркинге за 400 тысяч рублей и решил сдавать его в аренду. Грибинюк разместил объявление в интернете и в газетах об аренде, и уже в скором времени нашел для себя клиента. Клиент согласился взять в аренду за ежемесячную плату в 8 тысяч рублей.

Аналогичная ситуация складывается и с .

Для обеих ситуаций также нужно учитывать, что стоимость арендной платы постепенно растет, тем самым увеличивая прибыль и снижая период окупаемости инвестиций.

Как инвестировать на стадии строительства

Инвестировать можно в такие объекты, как:

• жилые дома;
• коттеджи;
• гостиницы;
• производственные помещения.

Наиболее популярным инвестированием в этом направлении принято считать жилые дома.

Основная цель такого инвестирования заключается в следующем: приобретение квартиры в новостройке по цене ниже рыночной (поскольку еще стадия строительства не завершена), а затем долгосрочная сдача в аренду либо же перепродажа по высокой цене .

При инвестировании на стадии строительства необходимо обращать внимание на такие нюансы, как:

• инфраструктура района;
• транспортная развязка;
• каковы дальнейшие планы в развитии конкретного района;
• какова планировка будущей недвижимости.

От этих показателей зависит будущая рыночная стоимость недвижимость.

Наиболее популярными инвестициями в недвижимость на сегодня считается приобретение 2-комнатных квартир на стадии строительства .

Стоит отметить, что вышеуказанные особенности относят ко всем инвестициям на стадии строительства.

Однако если говорить о производственных площадях, то здесь новичку лучше не заострять свое внимание, поскольку в этом направлении необходимо иметь большой опыт инвестирования. Согласитесь, купить производственное помещение можно на стадии строительства, а вот понадобиться ли оно кому-то через несколько лет после постройки – вот это уже вопрос, и без опыта здесь не обойтись.

В коммерческую недвижимость

К такому виду недвижимости можно отнести:

• помещения под торговлю различными товарами;
• кафетерии, рестораны и другие объекты общепита;
• офисные помещения;
• складские помещения;
• объекты сельского хозяйства.

Для того чтобы выгодно инвестировать в этом направлении, прежде всего, необходимо учитывать особенности региона. К примеру, в крупных городах лучше будет инвестировать в офисные помещения, а в небольших – в кафетерии.

В любом случае, чтобы инвестиции приносили прибыль в этой области, необходимо коммерческое помещение именно сдавать в аренду, а не перепродавать.

В недвижимость в Германии

Заниматься инвестициям в недвижимость Германии можно, но при этом необходимо понимать, что начальный капитал должен составлять не меньше 25 000 долларов.

Если говорить о преимуществах этого инвестирования, то они заключаются в следующем:

• порядка 70% жителей Германии живут в арендованных квартирах;
• отсутствие спроса в этой стране понятие не совместимое. В Германии в любое время, несмотря на экономический кризис и прочие неутешительные моменты недвижимость всегда пользуется спросом.

Но здесь нужно помнить и о недостатках, а именно:

• квартиры нельзя перепродавать. Спекуляция преследуется в этой станы правоохранителями и наказанием может послужить срок до 3 лет тюрьмы;
• за недвижимость ежегодно нужно платить налог в размере 3% от ее себестоимости.

При этом есть небольшой нюанс: если инвестор видит объявление о продаже квартиры в Германии, к примеру, за 20000 долларов, он наверняка заплатит не меньше 23 000. Это связано с документальной “волокитой”.

Если говорить об аренде жилья в этой стране, то владелец квартиры или дома всегда будет в плюсе и ему не стоит переживать, что он “прогорит”, поэтому пассивный доход обеспечен.

Как начать вкладывать в недвижимость сегодня

Многие начинающие инвесторы бояться предпринимать свои первые шаги. В этом и заключается их ошибка. Чтобы старт был удачным, необходимо:

1. Четко проанализировать рынок недвижимости в конкретно взятом регионе .
2. Определить направление инвестиций.
3. Осуществит качественный подбор недвижимости , в которую можно инвестировать.
4. Сопоставить риски .
5. Выбрать оптимальный для себя вариант.
6. Заключить сделку.
7. Начать получать свой доход.

Основной причиной неудач многих начинающий инвесторов считается страх и желание быстро получать свой доход.

Инвестиции в 2017 году

По мнению экспертов, 2017 год будет весьма благоприятным для инвестиций в недвижимость . В начале 2017 года будет заметен спад цен на квартиры и дома, однако уже к лету ситуация будет понемногу меняться в обратную сторону.

Если смотреть в будущее, то по прогнозам уже в начале 2018 года рынок недвижимости стремительно пойдет вверх, тем самым увеличивая доход тем гражданам, которые смогли инвестировать в недвижимость до лета 2017 года.

Риски, управление рисками

На сегодняшний день при инвестировании в недвижимость существует немало рисков, а именно:

• так называемый страновой риск. В эту подкатегорию входят: политические, финансовые риски, а также риски по налоговой системе;
• неликвидность. В эту подкатегорию включается возможная задержка с перепродажей объектов недвижимости, а также сдача в аренду;
• риск некорректного обслуживания недвижимости , что может в дальнейшем отразиться на техническом состоянии;
• риски с . Может случиться такое, что объект строительства заморозят на неопределенный срок.

Чтобы минимизировать риски, необходимо:

• тщательно анализировать спрос и предложение;
• тщательно проверять уровень застройщика при инвестировании в строительство;
• взвешенно подходить ко всем серьезным вопросам, которые могут возникать на различных этапах инвестирования.

Но при всех рисках, необходимо обращать внимание на то, что согласно статистике, недвижимость является наиболее надежной областью инвестирования и риски здесь сведены к минимуму.

Консультация на видео

Традиционно недвижимость считается привлекательным объектом для капиталовложений. Инвестировать в объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также в строительство, выгодно даже в кризисные периоды - и в этом отличие недвижимости от других инвестиционных направлений. В чем преимущества и выгода вложения средств в квадратные метры? Стоит разобраться.

Предисловие:

Преимущества инвестиций в недвижимость

Высокая доходность инвестиций в недвижимость обеспечивается за счет двух факторов: единоразовая за счет подорожания квадратных метров (в случае, если в перспективе планируется их продать), а также постоянная от сдачи помещений в аренду.

Несмотря на кризисные периоды в экономике и временные спады спроса, цены на недвижимость в перспективном периоде всегда повышаются. В частности, если сравнить средние цены на объекты в Москве в докризисный период (2003 год) и цены после кризисного 2009 года, можно убедиться, что рост составил больше 300% (в долларах США). Учитывая зависимость цен на аренду от стоимости объектов, доходность обеспечивается во всех направлениях.

Естественно, что инвестиции в недвижимость связаны с рядом рисков. Однако они значительно ниже рисков, связанных с капиталовложениями на валютном рынке, в акции, фьючерсы. Для этих направлений падение спроса и цены равно катастрофе. Для недвижимости это - временное явление. В любом случае, минимальный доход объект будет обеспечивать за счет сдачи в аренду. По уровню он превысит средние доходы, получаемые от банковских депозитов.

Человек, инвестирующий в недвижимость, в отличие от человека, вкладывающего средства в акции, имеет возможность лично повлиять на объект инвестиций и даже улучшить его состояние:

• провести ремонт;
• реконструировать или переоборудовать помещение;
• перевести из жилого фонда в нежилой и т.п.

Главное, что после таких мероприятий цена на объект увеличивается. Если подойти к улучшениям разумно, полученная выгода намного покроет вложенные в переоборудование средства. Мало того - любые мероприятия, улучшающие объект, увеличивают его ликвидность (то есть, возможность реализовать объект быстрее).

Как еще обеспечивается доходность инвестиций в недвижимость

Если например инвестиции в недвижимость в Москве проводились для получения долгосрочного либо среднесрочного дохода (к примеру, от сдачи в аренду), здание или помещение можно использовать как объект банковского залога при получении кредита. При этом сумма залога составит 50-80% от рыночной стоимости. При этом использование залогового имущества не запрещается. Следовательно, собственник получает доход от арендаторов и одновременно имеет доступ к кредитным средствам, которые можно использовать для развития бизнеса.

Рынок недвижимости обычно намного медленнее реагирует на экономические сотрясения. Если происходит обвал акций на бирже, рынок реагирует на это не сразу, а в срок от 2 до 6 месяцев. Этого срока достаточно, чтобы разобраться в глубине экономических проблем. Если выхода из них не намечается - объекты можно успеть реализовать. Правда, недвижимость в предкризисные периоды продается не так быстро, как, например, теряющие ценность акции.

Инвестирование в недвижимость: тонкости

Чтобы обеспечить доходность инвестиций в недвижимость, надо грамотно вложить средства. В ситуациях, когда реализуется привлекательный объект для капиталовложений, а средств для его приобретения недостаточно, можно прибегнуть к кредиту. В некоторых случаях банки готовы предоставить до 80% и больше от стоимости объекта при условии, что именно он будет выступать в качестве залогового имущества. Дальнейший доход - дело времени и правильных шагов.

Если речь идет об инвестировании в недвижимость, которая пребывает в фазе строительства (т. н. долевом участии) - дополнительная выгода может быть извлечена за счет вложения средств на ранних этапах строительства. Секрет прост: цена на квадратные метры в строящемся здании примерно на треть ниже цены на готовый объект. Соответственно, всем понятны связанные с этим процессом риски. Избежать их можно, выбрав надежного застройщика, в партнерах у которого числятся авторитетные фирмы и банки.

При наличии профессиональной строительной квалификации можно лично выступить в роли инвестора и застройщика. Это позволит снизить стоимость готового объекта до уровня себестоимости, без накруток за оплату услуг застройщика, без сметных махинаций и прочих тонкостей. При продаже готового объекта по рыночной цене вырученная прибыль будет максимальной. Естественно, что единоличный контроль и данный вид косвенной прибыли возможны только при строительстве небольших объектов.

Перспективы инвестирования в жилую недвижимость

В нашей стране инвестиции в жилую недвижимость стали еще более актуальными в период кризиса, когда люди искали более надежный способ вложения средств, чем хранение их на депозитных счетах. Покупка объектов жилой недвижимости стала способом увеличения доходов. При этом наибольшим спросом у инвесторов пользовались квартиры на первичном рынке, которые в основном выкупаются на стадии начала строительства. В продажу их выводят по факту сдачи дома в эксплуатацию.

По статистике, каждая десятая квартира в Москве сейчас приобретается с целью превращения ее в объект получения дохода: для аренды либо дальнейшей продажи. При этом доля финансовых вложений в жилую недвижимость достигла показателя 25% от всех объемов инвестиций в стране.

Получение дохода от инвестиций в жилую недвижимость

Самым распространенным способом инвестиции в жилую недвижимость на данный момент является покупка квартиры для продажи по более высокой цене. За счет разницы в стоимости обеспечивается достаточный уровень прибыли для дальнейшего развития подобного бизнеса.

Чтобы было понятней, стоит объяснить: в среднем высотный дом строят около 3 лет. Если купить квартиру в нем на ранних стадиях, ее цена к завершению строительства вырастет примерно на 40%. При этом владелец жилого объекта всегда имеет преимущества: в случае низкого спроса он может использовать его в качестве объекта аренды или собственного жилья.

В свою очередь, предоставление новой квартиры в аренду будет приносить инвестору около 10-15% годовых прибыли при полном отсутствии рисков. Разве что (что крайне редко) дом могут признать аварийным или случится ЧП на объекте.

В какие объекты жилой недвижимости нужно вкладывать?

В первую очередь нужно рассматривать именно квартиры в новостройках как приоритетные. Спрос на эти объекты стабилен и с каждым годом будет расти, новые квартиры в элитных домах меньше реагируют на рыночные колебания цен - в отличие от объектов вторичного рынка или новостроек класса «эконом». Самые привлекательные объекты инвестиции в жилую недвижимость - одно- и двухкомнатные новые элитные квартиры.

Главное, что стоит учитывать при вложении средств на этапе застройки - прозрачную историю застройщика, соответствие строительства заявленным срокам и перспективный уровень спроса на квартиры в строящемся доме.

Вложение средств в коммерческую недвижимость

По разным причинам, уровень инвестиций в коммерческие объекты страны снизился приблизительно на 40%. Однако эксперты называют подобное явление временным, и уже к 2015 году прогнозируют стабилизацию рынка. Даже в нынешних условиях выгодными остаются инвестиции в коммерческую недвижимость офисного и гостиничного сегментов: в офисные помещения вкладывают примерно 24% инвесторов, в гостиничные объекты - до 37%.

Судя по этой логике, стоит вкладывать средства в покупку коммерческих зданий и помещений, расположенных в бизнес-активных районах города. Как только рынок стабилизируется, экономически привлекательными станут и прочие объекты: складские, производственные, расположенные в черте города и в ближайшем пригороде.

В данный момент российские и иностранные инвесторы интересуются вложениями только в законченные и очень качественные объекты, которые готовы к эксплуатации. Также инвестиции в коммерческую недвижимость направляют в перспективные помещения, стоимость которых можно увеличить за счет простых и недорогих мер (ремонта).

Инвестиции в строительство

Отчасти этой темы удалось коснуться при рассмотрении способов капиталовложения в современную жилую недвижимость. Однако вопрос стоит рассмотреть глубже. Современные инвестиции в строительство недвижимости занимают большой объем от всего рынка инвестиций. Виды финансовых вложений можно разделить на такие направления:

• вложение средств в виде участия в долевом строительстве;
• строительство за счет собственных ресурсов, с привлечением подрядных организаций.

В первом случае инвестор практически не участвует в процессе строительства - его задача лишь выбрать ответственного застройщика и принять участие в софинансировании. В связи с тем, что процесс строительства полностью контролируется застройщиком, инвестор (он же - дольщик) не знает и не может влиять на себестоимость объекта строительства.

Другое дело, если инвестиции в строительство недвижимости вкладываются от лица застройщика. Он единолично может проконтролировать процесс выбора проектной и строительной организаций, принимать у них работу, взять на себя процесс согласования необходимой разрешительной документации в контролирующих органах.

Выступая в роли арендатора (собственника) земельного участка и будущего объекта строительства, инвестор справедливо оценивает риски и их влияние на себестоимость готового здания. При всех преимуществах такого способа капиталовложений очень важно иметь необходимые знания для эффективного контроля за возводимым объектом.

Наиболее привлекательные объекты для инвестиций в строительство

С участием инвестора, в роли которого выступает физическое лицо или собственник небольшой компании, можно эффективно возводить дома коттеджного типа или таун-хаусы для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Кроме сравнительно легкого контроля (при наличии знаний), снизить себестоимость этих объектов можно за счет ограниченных по размерам земельных участков в пределах города или ближайшего пригорода.

Также эффективно инвестировать в реконструкцию выгодно расположенных объектов - например, старые здания, находящиеся в экономически привлекательных районах, можно превращать в апартамент-отели или офисные центры.

Еще один объект для инвестиции в строительство - возведение дачных домов и коттеджей в перспективных регионах. К примеру, земельные участки на расстоянии больше 100км от Москвы пользуются невысоким спросом, имеют более низкую цену. Однако эксперты утверждают, что через 5 лет покупатели придут и в эти регионы, так как ближайшее Подмосковье активно заселяется. А 100-150 км - это чуть больше часа езды по хорошей трассе. Таким образом, копеечные по сути инвестиции в перспективе обернутся серьезной прибылью.

Какие капиталовложения эффективнее?

Потенциал имеют инвестиции в недвижимость и объекты в Москве, направленные на строительство. Они выгоднее пассивных вложений в приобретение готовой недвижимости, особенно, если те сдаются в аренду в состоянии «как есть» либо с бюджетным ремонтом.

Однако не стоит забывать о рисках - нестабильность рынка очень больно ударяет в первую очередь по застройщикам, и лишь потом – по владельцам готовой недвижимости. Кроме того, для инвестиций в строительство нужно обладать серьезным финансовым потенциалом. Если средства не позволяют - лучше обратить внимание на пассивные инвестиции в готовую жилую и коммерческую недвижимость.

Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка.

Можно выделить следующие:

Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью; имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со временем;
- вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции; - приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была выставлена огромная масса объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и соответственно значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая недвижимость по низким ценам, а, продав ее спустя некоторое время, после стабилизации ситуации на рынке недвижимости, по уже более высокой стоимости, получали дополнительную прибыль;
- инвестиции в недвижимость - один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;
- ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
- инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли продажи, может принести им дополнительные доходы;
- в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которое в целом более платежеспособно, чем государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;
- инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;
- инвестиции в недвижимость будут способствовать созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором "сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.

Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости как физического ресурса и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующую специфику:

Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту;
- потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования; относительный дефицит земельных участков со схожими характеристиками; инфляционные процессы и т.п.;
- износ здании и сооружений - снижение стоимости улучшений недвижимости (зданий и сооружений) с течением времени, ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональный износ) и прочих внешних факторов;
- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости. В качестве источников финансирования могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия;
- раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимости неотделим от связанных с ним имущественных прав. Собственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов. В частности, аренда земельного участка и строений, находящихся на нем, может быть осуществлена без прав на недра или находящийся на участке водоем;
- особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге может определить инвестиционную активность на рынке недвижимости;
- риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической не перемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.

Подводя итоги, следует отметить, что инвестиции в доходную недвижимость в большей степени подвержены риску и неопределенности по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, поскольку являются мало ликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки. Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки. Это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.

Инструменты инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал; заемный капитал; закладные; договора об аренде земли; опционы; смешанные долговые обязательства.

Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов) рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.

К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственностью можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов; к недостаткам - дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.

Инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным являются еще одной разновидностью инструментов финансирования недвижимости.

С позиции держателей закладных недвижимости привлекательность их использования заключается в стабильном получении денежного дохода, так как они обладают преимущественным правом получения дохода. Однако у этих инвестиций меньшая ликвидность, чем у инвестиций в свободную от залога недвижимость, к тому же реализация закладных связана с дополнительными расходами (правовая экспертиза, оценка окружающей среды и т.д.). К недостаткам можно отнести и наличие временного лага от подготовки предложения к продаже закладной до ее реализации.

Ипотечное кредитование призвано обеспечить достижение следующих целей:

Создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей в их текущую платежеспособность;
- расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;
- обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.

Наиболее распространенной формой финансирования задолженности по закладной является постоянный ипотечный кредит. Согласно стандартным условиям, сумма кредита в процентах достигает 75-80% от стоимости собственности, оговариваются срок и ставка процента и рассчитываются периодические выплаты по ипотеке.

Постоянные закладные являются самоамортизирующимися, т.е. предусматривающими равновеликие периодические выплаты.

Иногда ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются с дисконтом (со скидкой). Однако заемщик должен выплатить всю сумму кредита и плюс процент за пользование ссудой.

Помимо ипотечных кредитов с фиксирования уровнем платежей выделяют: кредиты с шаровым платежом; нарастающие платежи, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы, ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости, совместное участие, завершающая ипотека и т.п.

При ипотечном кредитовании с шаровым платежом - процентные выплаты осуществляются одномоментно с итоговым платежом либо в течение всего срока выплачиваются только процентные выплаты, а затем идет итоговый шаровой платеж.

Наибольшее распространение шаровые кредиты могут получить при финансировании вновь строящихся объектов.

При использовании кредитов с фиксированным платежом основной суммы (пружинные кредиты) предусматривается сначала в течение ряда лет выплат одних только процентов, а в конце также в течение нескольких лет равновеликих выплат основной сделки и процентов. Подобная схема финансирования применима, например, при лизинге оборудования для объектов недвижимости.

Нарастающие платежи - в течение ряда лет платежи по ипотеке остаются низкими (период отрицательной амортизации), затем платежи возрастают (период превышения выплат уровня стандартной ипотеки).

Совместное участие - кредитор помимо выплат основной суммы и процентов по обслуживанию долга получает часть дохода сверх базовой суммы («участвует в прибылях»).

Завершающая ипотека - предусматривает использование закладных разного уровня. Ипотечный кредит, который впервые привлекается под залог данной собственности, носит название первая ипотека. Под уже заложенную собственность кредитор может привлечь вторую или третью ипотеку, выпуская закладные второй или третьей очереди. Согласно стандартным правилам, требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности закладных. Общим для всех видов ипотек является то, что при заключении кредитного договора могут быть оговорены особые условия, например о выплате части дохода сверх базовой суммы кредита и процентов к ней, обязательство об участии в собственном капитале. Для достижения особых целей права собственности и соответственно закладные под них могут быть разделены на землю и здания и сооружения на ней. Долевое участие в собственности чаще всего позволяет кредиторам оптимизировать уровень налоговых отчислений.

Опцион - это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.

Арендные соглашения (договоры по аренде) - это передача права пользования объектом на определенный срок при сообщении определенных условий (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).

Право пользования может быть передано на пожизненное владение или более короткий срок. На данный момент преимущественное распространение аренды с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на земли сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например, предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, т.к. субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Фактически следует признать, что преимущественное распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.

Представляется, что в свою очередь отсутствие системы ипотечного кредитования сдерживает развитие рынка недвижимости в России в целом. Существует значительный разрыв между доходом населения и ценой недвижимости, преодолеть который в странах с развитым рынком недвижимости позволяет система ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования для России на сегодняшний день является сверх актуальной задачей.

Способы финансирования инвестиций в недвижимость

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. После распада СССР жилищную проблему усугубил постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. Рыночные отношения в экономике привели к существенному сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. В настоящее время сложилась ситуация, когда большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что препятствует большей части населения, имеющего низкие доходы, даже мечтать о покупке жилья. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье, обусловленный недоступностью кредитов и низкими доходами, приводит в свою очередь к увеличению издержек строительных организаций, поскольку отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных ведет к росту цен.

Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются, максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат, прежде всего: высокий уровень инфляции; отсутствие реальных денег у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.

Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

Долевое участие в различных вариантах;
- выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;
- краткосрочное банковское кредитование;
- ипотечное кредитование.

Проведем анализ основных форм привлечения финансовых ресурсов в развитие жилой недвижимости.

Долевое участие

Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Данный подход, как и другие, носит переходный характер и является необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии.

Термин «много долевое строительство» практически эквивалентен общепринятому термину «долевое строительство» и лишь подчеркивает то, что в инвестиционном проекте участвует большое количество инвесторов покупателей.

Вероятно, попытки изучения особенностей оценки недвижимости при много долевом строительстве уже предпринимались финансовыми отделами строительных организаций и девелоперами для расчета экономической эффективности проектов, однако широко известные публикации, посвященные этой теме, отсутствуют.

Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья - самый распространенный источник финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. кв. м жилья, 919 тыс. кв. м было построено на средства граждан дольщиков (что составляет 86%).

Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.

Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (т.е. покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома, либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что данный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, - «дольщик», «субдольщик», «субинвестор».

Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов в определенное время.

По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную за ранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.

После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.

К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:

Возможность поэтапной оплаты;
- индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
- уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).

Кроме того, по сравнению с вторичным рынком жилья, долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество - «прозрачность истории объекта».

Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как «инвестор». Поскольку юридическая основа инвестирования в нашей стране недостаточно прочная, это, можно считать главной причиной многих зло» употреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Существует также риск неоправданного затягивания возведения жилья и удорожания жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

Выбирая компанию, будущий дольщик должен понимать, что стоит иметь дело только с хорошо известными строительными и риэлтерскими фирмами. Особое внимание стоит уделить оформлению сделки по покупке квартиры, начиная от схемы оплаты и заканчивая описанием параметров жилья. Для того чтобы минимизировать риск при приобретении жилья, необходимо проверить не только документацию фирмы, с которой заключается договор на долевое участие в строительстве, но и всю цепочку договоров между всеми участниками строительства (имеются в виду организации, участвующие в строительстве). Понятно, что чем длиннее цепочка, тем выше риск не получить квартиру и безвозвратно утратить внесенные деньги. Оптимальный вариант снижения рисков при долевом строительстве - привлечение грамотных юристов при составлении договоров и страхование рисков дольщиков. В Санкт-Петербурге многие агентства недвижимости проводят юридические экспертизы договоров на долевое участие в строительстве. Существует даже «Консультационный центр по долевому строительству», который помимо общих консультаций, экспертиз конкретных договоров и выезда опытного юриста в фирму для обсуждения условий договора перед его осуществляет юридическое сопровождение покупателя нового жилья от подписания договора до регистрации прав собственности.

Необходимо развивать институт страхования на рынке строящегося жилья. Риски долгостроя могут возникать, даже если дольщик имеет дело с самым добросовестным застройщиком, так как причиной затягивания строительства может быть не только отсутствие денег, но и издание административных актов, касающихся строительства дома, наступление форс мажорных обстоятельств и т.д. Иногда из-за несогласования ведомствами различных положений и инструкций дом не может быть сдан вовремя.

В последнее время периодически проводятся семинары, на которых обсуждаются способы снижения рисков дольщиков (например, семинар «За безопасность граждан на рынке недвижимости», при информационной поддержке «Бюллетеня недвижимости»), проводятся обучающие курсы по операциям на первичном рынке недвижимости (например, «Негосударственное образовательное учреждение «Институт Недвижимости» разработало и читает курс «Операции на Первичном рынке недвижимости»), в СМИ публикуются разъяснительные статьи для дольщиков. Иными словами, ведется широкая просветительская работа, направленная на развитие долевого участия в строительстве и снижение рисков дольщиков.

Одним из возможных путей снижения рисков дольщиков и инициирования нового строительства может стать новое направление риэлторской деятельности - активное участие риэлторов в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Так, например, с одной стороны, в Санкт-Петербурге существует большое количество недостроенных жилых зданий, от которых либо отказались инвесторы, либо так они и не были найдены. С другой стороны, в городе по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. В числе очередников есть люди, которые могли бы найти часть суммы на строительство квартиры. Возможно, что риэлторские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в реализацию таких проектов и выступать не только в качестве брокера по продажам готового и строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

В зависимости от финансовых возможностей дольщиков существуют следующие варианты долевого участия при строительстве жилья:

1. Долевое участие со стопроцентной единовременной оплатой:
а) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры,
б) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора,
в) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией,
г) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику;
2. Долевое участие с поэтапной оплатой:
а) аналогично пункту а) предыдущего варианта,
б) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика,
в) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора,
г) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 кв. м общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры,
д) аналогично пункту,
г) предыдущего варианта;
3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
а) аналогично пункту,
б) предыдущего варианта,
в) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику,
г) за разницу в количестве квадратных метров общей площади, по сравнению с площадью «новой» квартиры, дольщик доплачивает деньгами поэтапно в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме,
д) аналогично пункту,
е) предыдущего варианта.

Возможны два варианта зачета «старых» квартир:

1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;
2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Выводы: как видно из анализа, схема долевого финансирования в настоящее время является наиболее распространенной, так как имеет целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты; индексирование только остаточной стоимости строительства по договору уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность истории объекта»). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение, большая вероятность срыва сроков строительства. В настоящее время проводится активная работа по снижению рисков долевого строительства с целью развития первичного рынка.

Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа

Помимо долевого участия - наиболее распространенного источника финансирования, к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа.

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций, или жилищных сертификатов. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске. По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, в настоящее время в Санкт-Петербурге к участию в программе «Государственные жилищные сертификаты» привлечено более 700 семей из числа состоящих в очереди на получение жилой площади. Эта программа предполагает 80%ное покрытие бюджетом стоимости жилья. С помощью жилищных сертификатов жилье приобрела 201 семья. Общая площадь квартир, введенных в эксплуатацию в рамках программы жилищных сертификатов, на сегодняшний момент составила 3,5 тыс. кв. м.